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Cessione di Fabbricato: cos’è e quando non va fatta la comunicazione? #adessonews

La comunicazione di cessione di fabbricato è un obbligo che deve adempiere chiunque cede la proprietà, il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso. Tale adempimento ha subito però delle modifiche da diversi interventi legislativi. Ci sono infatti dei casi in cui questa comunicazione non è più obbligatoria.

In questo articolo esamineremo:

Che cosa è la cessione di fabbricato?

La comunicazione di cessione fabbricato è un adempimento introdotto dall’art. 12 del Decreto legge 59/78, convertito nella Legge n. 191/1978. Consiste nella trasmissione all’Autorità Locale di Pubblica Sicurezza, entro 48 ore, del nominativo del nuovo soggetto che assume, a qualunque titolo e per un periodo superiore ad 1 mese, l’uso esclusivo di un immobile o di una parte di esso.

Quest’obbligo ha subito, tuttavia, delle modiche in seguito all’introduzione dell’’art. 3, c. 3, del D. Lgs. 23/2011 recante “Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale”, ma non solo. Tale disposizione ha stabilito, infatti, che:

Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l’obbligo previsto dall’art. 12 del D.L. 59 del 21.3. 1978, convertito, con modificazioni, dalla legge 191 del 18.5.1978. Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’art. 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986“.

Viene così disposto che l’obbligo di denuncia della cessione di fabbricato è assorbito dalla registrazione del contratto di locazione.

A tale intervento si aggiunge poi l’art. 5 del D.L. 70/2011 che sancisce l’assorbimento dell’obbligo di questa comunicazione dalla registrazione del contratto di cessione dell’immobile. In tal modo, quindi, anche per le cessioni di unità immobiliari, il venditore è esonerato dalla presentazione di tale comunicazione come quanto era già stato stabilito per la locazione di immobili.

Come funziona la comunicazione di cessione fabbricato

Tale orientamento è confermato anche il Decreto Legge 20 giugno 2012, n. 79, convertito con modificazioni dalla L. 7 agosto 2012, n. 131. L’obbligo di denuncia di cessione di fabbricato viene sostanzialmente assorbito dalla registrazione del contratto. Vi riportiamo testualmente alcuni passaggi dell’art. 2:

La registrazione dei contratti di locazione e dei contratti di comodato di fabbricato o di porzioni di esso, soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso […] assorbe l’obbligo di comunicazione di cui art. 12 del Decreto legge 59/78, convertito, con modificazioni, della Legge n. 191/1978.

[…] Nel caso in cui venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso, l’obbligo di comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza, ai sensi dell’art. 12 del Decreto legge 59/78, convertito, con modificazioni, della Legge n. 191/1978, può essere assolto anche attraverso l’invio di un modello informatico approvato con decreto del Ministero dell’interno, adottato entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, che ne stabilisce altresì le modalità di trasmissione. […]“.

Quando va fatta la cessione di fabbricato?

Questa comunicazione è, ad oggi, obbligatoria solo nel caso in cui “venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso“.

L’obbligo di comunicazione è confermato anche nello specifico caso indicato dall’art. 7 del T.U. 286/98, ovvero la disciplina dell’immigrazione e della condizione dello straniero. Viene stabilito infatti che:

chiunque, a qualsiasi titolo, da alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, o lo assume per qualsiasi causa alle proprie dipendenze ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all’autorità locale di pubblica sicurezza“.

Chi deve fare la cessione del fabbricato?

Riassumendo, dopo l’entrata in vigore del D.lgs n. 23/2011, della L. 106/2011 e successivamente del D.L. n. 79 del 20/06/2012 che hanno previsto l’assorbimento dell’obbligo di presentazione della comunicazione di cessione fabbricato attraverso la registrazione dei contratti di locazione/trasferimento immobili (vendite, assegnazioni, comodato, donazioni), il solo soggetto tenuto all’obbligo della comunicazione è:

  • chi cede l’immobile attraverso una forma che non prevede la registrazione del contratto (in questo caso sul modulo dovrà essere barrata la dicitura cessione di fabbricato a seguito di mancata registrazione del contratto);
  • chi ospita un cittadino straniero o apolide. Per “straniero” si intende esclusivamente il cittadino extracomunitario così come stabilito dall’art. 1 del D.Lgs. 286/98.

In quest’ultimo caso non si parla in modo generico di dichiarazione di cessione fabbricati, ma di dichiarazione di ospitalità dello straniero. Non si fa riferimento solo alla cessione ma anche a qualsiasi forma di alloggio od ospitalità verso uno straniero od apolide.

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Dove si presenta la comunicazione di Cessione di fabbricato e/o ospitalità di cittadini stranieri extracomunitari?

La comunicazione di cessione di fabbricato deve essere presentata dal proprietario dell’immobile presso i Commissariati di Pubblica Sicurezza (Questura/Commissariato o in Comune in caso di mancanza di questi Uffici) nella circoscrizione in cui risulta l’immobile. È possibile presentare la comunicazione per posta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, indirizzata ai medesimi uffici.

È importante effettuare la comunicazione entro 48 ore dal momento in cui viene concesso l’uso dell’immobile, in quanto dall’omissione oppure dal mancato rispetto dei termini possono derivare delle sanzioni amministrative.

Cosa allegare alla cessione di fabbricato?

Per poter effettuare la comunicazione di cessione fabbricato è necessario compilare un apposito modulo e presentarlo in triplice copia, allegando la copia del documento d’identità del cedente e quello del cessionario.

Alcuni comuni richiedono anche di allegare il passaporto e il permesso di soggiorno per i cittadini extracomunitari e il certificato di idoneità alloggiativa.

Fonti: art. 2 del decreto legge 20 giugno 2012, n. 79, convertito in legge n. 131 /2012.

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